تحلیل جامع بازار املاک دبی
رشد مداوم قیمتها، سلطهی پروژههای آفپلن و چالش جذب تقاضا
بازار املاک دبی در آگوست ۲۰۲۵ یکی از پویاترین ماههای خود را پشت سر گذاشت. طبق گزارش رسمی Property Monitor، شاخص قیمت پویا (DPI) با رشد ۲.۴ درصدی ماهانه، متوسط قیمت هر فوت مربع را به ۱٬۶۶۴ درهم رسانده است؛ رقمی که اکنون بیش از دو برابر کف قیمتی بازار در سال ۲۰۲۰ است،در این مقاله به تحلیل جامع بازار املاک دبی در آگوست ۲۰۲۵ میپردازیم.
در این ماه مجموعاً ۱۸٬۶۵۵ معامله ملکی در دبی ثبت شد که اگرچه نسبت به جولای ۷.۳٪ کاهش داشت، اما همچنان بالاترین رکورد تاریخی برای ماه آگوست محسوب میشود. این اعداد نشاندهندهی استمرار قدرت نقدینگی و جذابیت بالای بازار دبی برای خریداران داخلی و خارجی است.
ساختار معاملات؛ غلبه پروژههای آفپلن بر بازار
در آگوست، سهم پروژههای آفپلن (در حال ساخت) به ۷۵.۷٪ از کل معاملات رسید — عددی بیسابقه که نقش پررنگ سازندگان را در پویایی بازار نشان میدهد.
تحلیل دادهها نشان میدهد بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح میدهند در مرحلهی پیشفروش خرید کنند تا از شرایط پرداخت اقساطی، تخفیفها و پتانسیل رشد قیمتی آینده بهرهمند شوند.
سه سازنده بزرگ بیشترین سهم را در معاملات آفپلن داشتهاند:
• Binghatti با سهم ۱۹.۶٪ و پروژههایی همچون Binghatti Skyrise (۵۹۰ فروش) و Binghatti Aquarise (۲۶۱ فروش)؛
• DAMAC Properties با سهم ۱۰.۹٪، بهویژه پروژههای Royal 3 و Marine 2 & 3 در DAMAC Riverside Views؛
• Sobha Group با سهم ۸.۶٪ از طریق پروژههایی مانند The Horizon، The Eden و Skyvue Stellar
این آمار نشان میدهد که برندهای شناختهشده هنوز اعتماد خریداران را در اختیار دارند و پروژههای آنها بیشترین تقاضا را به خود جذب میکند.
تحلیل جامع بازار املاک دبی،رونق بیسابقه در عرضه پروژههای جدید
در ماه آگوست، ۴۵ پروژه جدید با بیش از ۹٬۰۰۰ واحد مسکونی و ارزش تقریبی ۱۹.۳ میلیارد درهم به بازار معرفی شد. از ابتدای سال تاکنون، بیش از ۱۰۲٬۰۰۰ واحد توسط بیش از ۱۸۰ سازنده جدید عرضه شده است — یعنی رشدی ۴۲ درصدی نسبت به سال گذشته
بیش از ۹۰٪ از پروژههای جدید در آگوست شامل آپارتمانها بودند، در حالی که ویلاها و تاونهاوسها بهترتیب تنها ۴.۱٪ و ۳٪ از عرضه را تشکیل دادند. این روند نشان میدهد تمرکز سازندگان به سمت پروژههای بلندمرتبه و شهری حرکت کرده است.
با این حال، درحالیکه سازندگان بزرگ مانند Emaar، Sobha و Binghatti همچنان به فروش قوی خود ادامه میدهند، شرکتهای تازهوارد با چالش جذب تقاضا روبهرو هستند و اغلب برای جذب خریداران به پیشنهادهای ویژه و پلنهای پرداخت طولانیمدت متوسل میشوند.
پروژه Aurea از شرکت اعمار در دبی
روند قیمتها در سطح کلان بازار
شاخص قیمت پویا (DPI) دبی در آگوست ۲۰۲۵ به ۲۳۲.۴ واحد رسید، که نسبت به جولای ۵.۴۵ واحد افزایش یافته است.
در مقایسه سالانه، قیمتها ۱۶.۲۸٪ افزایش یافته و اکنون ۱۰۴٪ بالاتر از کف قیمتی اکتبر ۲۰۲۰ و ۳۵٪ بالاتر از اوج سال ۲۰۱۴ قرار دارند.
میانگین قیمت در دستههای مختلف املاک نیز به شکل زیر است:
• آپارتمانها: ۱٬۳۰۳٬۰۷۵ درهم
• ویلاها: ۷٬۱۴۱٬۸۸۸ درهم
• تاونهاوسها: ۲٬۸۵۵٬۵۶۵ درهم
از نظر بازههای قیمتی، بیشترین رشد مربوط به املاک ۷۵۰ هزار تا ۱ میلیون درهم است که سهم آن به ۱۲.۶٪ افزایش یافته. در مقابل، املاک لوکس ۵ تا ۱۰ میلیون درهم با افت ۳.۵٪ به ۵.۴٪ از بازار کاهش یافتند.
این دادهها نشان میدهد که سطح تقاضا در طبقه متوسط بازار (۱ تا ۳ میلیون درهم) بیش از سایر بخشها در حال گسترش است و ۵۶.۹٪ از کل معاملات را شامل میشود — عاملی که به تثبیت رشد پایدار قیمتها کمک میکند.
بازار رهن و وامهای مسکن؛ رکوردی جدید
در آگوست، تعداد وامهای مسکن ثبتشده به ۴٬۶۸۹ فقره رسید؛ دومین رکورد بالاترین سطح تاریخ دبی.
میانگین وامهای خرید حدود ۱.۹ میلیون درهم و میانگین نسبت وام به ارزش ملک (LTV) برابر با ۷۳.۹٪ بوده است.
بخش قابلتوجهی از وامها مربوط به وامهای گروهی (Bulk Mortgages) است که توسط سازندگان و سرمایهگذاران پرتفو محور ثبت میشود. از جمله در پروژههای Nibras Oasis، Samaya Majan و Murano Residences 2.
به گفته ژان جوچینک، مدیر اجرایی Property Monitor، با توجه به احتمال کاهش نرخ بهره فدرال رزرو آمریکا در ماههای آتی، انتظار میرود بازار رهن دبی وارد فاز جدیدی از رشد شود؛ چراکه کاهش هزینههای وامگیری میتواند هم خریداران جدید را تشویق به ورود به بازار کند و هم مالکان فعلی را به بازپرداخت وامهای قدیمی با نرخ کمتر ترغیب نماید.
چالشهای ساختاری و فرصتهای آتی،تحلیل جامع بازار املاک دبی
هرچند شاخصها همچنان روندی مثبت دارند، اما کارشناسان نسبت به برخی چالشهای ساختاری هشدار میدهند:
1. افزایش عرضه در پروژههای آفپلن ممکن است سرعت جذب بازار را کاهش دهد.
2.افزایش هزینههای ساختوساز و نیروی کار میتواند حاشیه سود سازندگان را کاهش دهد.
3. افزایش حساسیت خریداران به قیمت و موقعیت مکانی نشان میدهد که بازار به سمت بلوغ حرکت میکند.
با این حال، نیروهای حمایتی متعددی همچنان از رشد بازار پشتیبانی میکنند؛ از جمله افزایش جمعیت دبی، ورود سرمایههای بینالمللی، چشمانداز اقتصاد بدون مالیات و جایگاه جهانی دبی به عنوان پناهگاه امن سرمایهگذاری.
پیشبینی تا پایان سال ۲۰۲۵
انتظار میرود در ماههای باقیمانده از سال، رشد قیمتها ادامه یابد اما با شیب ملایمتر. تحلیلها نشان میدهد در صورت عدم بروز بحرانهای ژئوپلیتیکی یا رکود جهانی، میانگین قیمتها تا پایان سال به حدود ۱٬۷۰۰ درهم به ازای هر فوت مربع برسد.
از سوی دیگر، کاهش نرخ بهره میتواند تقاضای واقعی از سوی خریداران مصرفی (End Users) را تقویت کند، در حالیکه عرضهی سنگین پروژههای جدید ممکن است فشار قیمتی بر بخش لوکس وارد کند.
در نتیجه، احتمال میرود بازار در نیمه دوم ۲۰۲۵ به سمت تثبیت و تعادل میان عرضه و تقاضا حرکت کند؛ وضعیتی که برای سرمایهگذاران بلندمدت، شرایطی ایدهآل و کمریسک فراهم میآورد.
جمعبندی نهایی
آگوست ۲۰۲۵ نقطهی عطفی در بازار املاک دبی است؛ بازاری که با وجود افزایش عرضه و رقابت شدید، همچنان با حجم معاملات بالا، قیمتهای صعودی و جذابیت جهانی در حال رکوردشکنی است.
ترکیب عواملی چون کاهش نرخ بهره، ورود سرمایهگذاران جدید، رشد پروژههای آفپلن و چشمانداز مثبت اقتصادی امارات، مسیر بازار را برای ادامهی رشد پایدار در سالهای آینده هموار کرده است.